Shadow

Рефинансирование ипотеки

рефинансирование ипотекиЧто такое рефинансирование ипотеки?

К рефинансированию заемщики прибегают обычно, если видят возможность уменьшить ставку по уже имеющемуся кредиту. Однако при проведении процедуры рефинансирования кредита изменять можно не только ставку, но и срок кредитования, схему платежей, валюту займа, а также иные условия кредитного договора (или заключение нового) c целью улучшений условий для заемщика.

Со стороны российских граждан в последнее время возрос интерес к программам рефинансирования ипотеки на фоне наблюдающегося уже несколько лет в экономике устойчивого тренда на снижение ставок коммерческими банками, вслед за Центральным Банком. Поэтому многие заемщики сейчас могут рефинансировать свои ипотечные кредиты, взятые пару лет назад под 14-15% под ставку ниже 10%.

При этом суть рефинансирования заключается в том, чтобы найти сторонний банк (или договориться об изменении условий кредита с текущим) о погашении остатка ипотечного долга путем выдачи нового займа на ту же сумму, но с другими условиями.

Реструктуризация или рефинансирование ипотеки?

Реструктуризация кредита заключается в изменении условий кредитования в том банке, в котором оформлен текущий кредит (ипотека). Рефинансирование – в большинстве случаев оформляется через новый кредит в новом банке.

Общим признаком реструктуризации и рефинансирования ипотечных кредитов является необходимость понести дополнительные издержки, связанные с оплатой услуг нотариусов, страховщиков, оценщиков и т.д.. Однако при реструктуризации они, как правило, ниже, поскольку здесь требуется только оплатить расходы, связанные с оформлением дополнительного соглашения к договору залога.

Для рефинансирования ипотечного кредита, в отличие от реструктуризации, нужна идеальная кредитная история. Поэтому банки редко предлагают рефинансирование ипотечных кредитов своих же заемщиков. Потому что рефинансирование как форма реструктуризации в этом случае потребует создание дополнительных резервов под такие цели из-за изменения изначальных условий кредитования, что рассматривается регулятором как ухудшение категории качества кредита. Однако недавно в СМИ появилась новость о том, что Центробанк больше не будет требовать создавать повышенные резервы по таким кредитам  Это может расширить объем предложений банков по рефинансированию ипотеки своим благонадежным заемщикам.

 В каком случае рефинансирование выгодно?

Рефинансирование выгодно при разнице ставок от 1,5% и выше. Поскольку заемщик несет затраты на рефинансирование кредита, сопоставимые с оформлением нового, а именно:

  • комиссия нового банка за выдачу ипотеки (не всегда присутствует),
  • оформление новой страховки (от 0,3 до 1,5% от стоимости объекта),
  • оценка недвижимости (от 5 000 рублей),
  • государственная пошлина (1000 рублей),
  • нотариальные сборы (от 1 500 до 3 000 рублей),
  • комиссии предшествующего кредитора за выдачу справок об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизитах для погашения остатка долга 9иногда предоставляются бесплатно).

Таким образом, смена кредитора может стоит заемщику от 15 до 20 тысяч рублей в среднем. При реструктуризации (рефинансировании) ипотеки в текущем банке можно свести расходы к минимуму. Поэтому обращаться за рассмотрением заявки на рефинансирование в новый банк следует только, если экономия, например, от снижения ежемесячного платежа по новым условиям превысит предполагаемый уровень сопутствующих расходов. Для того, чтобы произвести такой предварительный расчет можно воспользоваться ипотечным калькулятором.

В виду того, что ставки по ипотеке вероятно в ближайшие 2-3 года снизятся еще, как минимум, на 2,5% (до 7% годовых), то за это время оптимальным может быть рефинансирование ипотеки не более двух раз, чтобы не нести избыточные издержки.

Важно также знать, что при перекредитовании и смене страховой компании, в соответствии с указанием Центробанка от 20.11.2015 № 3854-У, страховщик обязан вернуть страхователю неиспользованный остаток уплаченной страховой премии. Кроме того, если страховая компания аккредитована в новом банке и условия договора позволяют сменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая, то не потребуется переоформленные страховки. Если, после переоформления страховки, заемщик решит отказаться от нее, это может негативно сказаться на ставке по кредиту и нивелироваться бОльшую часть запланированной выгоды от рефинансирования кредита.

 

 Как оформляется рефинансирование ипотеки?

Для того чтобы снизить ставку по уже существующей ипотеке, заемщик может попробовать обратиться как в свой, так и в сторонний банк.  Перед обращением в новый банк следует внимательно изучить действующий кредитный договор на предмет наличия в нем запрета на последующую ипотеку (этот пункт банки могут включать в соглашение в соответствие со статьей 43 ФЗ № 102-ФЗ “Об ипотеке”). Если же в договоре запрета на потенциальное рефинансирование нет, то можно обратиться с заявкой на рефинансирование в новый банк, не дожидаясь ответа от текущего, чтобы сэкономить время. Поскольку процесс сбора и одобрения документов по рефинансированию практически аналогичен тому, как если бы Вы впервые обратились за ипотекой: потребуется пройти заново все процедуры проверки на платежеспособность, получить оценку недвижимости (предмета залога), заново заключить договор страхования и т.д.

Если кредит одобряется в новом банке, то он погашает текущую задолженность заемщика по ипотеке в старом банке, дожидается снятия залогового обременения с недвижимости, после чего оформляет залог на себя. Пока залог будет находится на переоформлении, новый банк установит для заемщика ставку на несколько процентных пунктов выше, чем основная (которая вступит в силу только после официального перехода залога к новому банку). Оформление новой закладной обычно занимает от одного до двух месяцев.

Если же Ваш текущий кредитор предложит конкурентные условия по перекредитованию, то вся процедура рефинансирования будет оформлена как изменение условий действующего договора. Поэтому оценку, как и оформление новой закладной, например, заново производить не придется, что сэкономит время и деньги, и позволит начать платить взносы по новой сниженной ставке раньше.

Семьям также важно знать, что рефинансирование недвижимости, приобретенной в браке, возможно только с письменного согласия обоих супругов.

 Какие банки предлагают рефинансирование ипотеки?

Рынок рефинансирования ипотеки в основном представлен лидерами ипотечного кредитования в целом.  В прошлом году наибольший объем ипотечных кредитов был рефинансирован следующими банками: Райффайзенбанк (лидер по объему продаж этого продукта), ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, Тинькофф банк (в роли брокера-посредника), Транскапиталбанк  и государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) через Джей энд Ти Банк.

На нашем сайте Вы можете посмотреть рейтинг (топ-5) предложений по рефинансированию ипотеки в Москве.

 3,532 total views,  1 views today

Следите за нашими обновлениями:
0 0 vote
Article Rating
Поделитесь ЭТИМ...Share on Facebook
Facebook
0Share on VK
VK
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x