Как зарабатывать на инвестициях в ПИФы недвижимости?

10.01.201929.12.2018 by Ваш Казначей

Ещё пару лет назад ПИФ недвижимости либо ЗПИФН (Закрытый ПИФН) считались у нас в стране штучным продуктом, а развитие и рост их популярности было трудно предсказать. Существующие в то время ПИФы были предназначены для определенного круга инвесторов, а стоимость одного пая стартовала от миллиона рублей. Следовательно, все ПИФы недвижимости были закрыты для массового инвестора.

Ситуация в значительной мере изменилась в 2006 году, когда на рынок уверенно вышли более 80 ПИФов недвижимости. На конец текущего года достоверных данных пока нет, но в первой его половине на рынке, должно быть, оперировало уже более 120 ПИФов недвижимости, суммарные активы которых равнялись 2,68 млрд. долларов — совсем даже немаленькая сумма для развивающейся отрасли.

Какие ПИФы недвижимости оперируют на отечественном рынке коллективных инвестиций сегодня?

Сегодня на рынке обращаются в основном закрытие ПИФы недвижимости (всего около 200 фондов). Например, в данный момент идет формирование двух ПИФов недвижимости КьюБиЭф Управление Активами и Сбербанк Управление Активами, каждый с минимальным взносом 300 тысяч рублей и вознаграждением УК в размере 2%.

В целом на выбор частному инвестору предоставляются строительные и рентные инвестиционные фонды, в основном инвестирующие в коммерческую недвижимость.

Как можно легко понять из названия, строительные ПИФы инвестируют свои средства в возведение объектов жилой и коммерческой недвижимости. Доход состоит из двух различных составляющих: это большая стоимость здания, по сравнению с издержками на его строительство, и постоянно растущие цены на недвижимость, в особенности в крупных городах России. Строительный фонд получает прибыль, лишь после того, как закончиться строительство и продажа здания, что и определяет его специфику: любой строительный ПИФ недвижимости является крайне закрытым.

Пайщики покупают доли на этапе активного формирования фонда и могут продать паи только после окончания работы фонда и реализации его собственности. Последнее происходит в срок, указанный в правилах ПИФа. Как правило, он составляет от 1 до 15 лет (хотя есть и ЗПИФы на 6 мес, например, у ВТБ Капитал).

То же самое, кстати, можно сказать и о рентных ЗПИФН. В ситуации с рентным фондом недвижимости, средства пайщиков вкладываются в покупку уже готовых зданий с последующей окончательной сдачей их в аренду. Прибыль рентного ПИФа формируется из двух источников — это, в первую очередь, рентные платежи и, как и в случае со строительными фондами, рост цен на недвижимость.

В последнее время на рынке возникают фонды, которые объединяют в себе рентные и строительные фонды: сначала из средств фонда финансируется возведение здания, а затем ПИФ сдает готовое здание в аренду. Эти ПИФы, как правило, оперируют с объектами коммерческой недвижимости и носят общее название девелоперских фондов.

Как видно, выбор у тех, кто собирается инвестировать собственные средства в ПИФ недвижимости, есть, однако не лучше ли купить пай в ПИФ, оперирующим с ценными бумагами?

Это вопрос, на который, у каждого имеется свой ответ. Можно только проанализировать существенные отличия ПИФ недвижимости по сравнению с фондами акций и облигаций.

В первую очередь, по соотношению таких характеристик, как доходность и риск ПИФы недвижимости, находятся близко к фондам облигаций, т.е. характеризуются средним уровнем риска. Что касается прибыли, то, например, фонды, инвестирующие в недвижимость по итогам 2018 года показали очень невпечатляющие результаты, по сравнению, например, с фондами облигаций.

Так, например, фонд Сбербанк — Жилая недвижимость 3 за год просел на 4% , Коммерческая недвижимость – более чем на 7%, а Сбербанк – Арендный бизнес 2 – показал доходность -2.6% годовых.

При этом у того же Сбербанка фонд Сбербанк – Еврооблигации за год показал доходность 19.8% годовых.

У лидера рынка – ВТБ Капитал ЗПИФ «Жилая недвижимость 1» также показал одну из наихудших динамик за год -2.4%, в то время как фонды акций и облигаций в основном продемонстрировали впечатляющий рост («ВТБ – Фонд Сбалансированный»+ 11.5%, «ВТБ – Фонд Акций» +17.7%, «ВТБ – Фонд Еврооблигаций» +16.5%).

Реальные доходы строительного фонда, разумеется, оценить непросто, поскольку стоимость готового здания увеличивается, по сравнению с затратами на постройку его частей, но, при расчёте прибыли принимают во внимание стоимость того, что уже построено на данный момент, будь то только фундамент либо здание без отделки.

1,771 total views, 1 views today

Следите за нашими обновлениями:

0 0 голоса

Рейтинг статьи

Facebook

Twitter