Shadow

Взять ипотеку или копить?

ипотека или копитьЭто страшное слово “ипотека”

«Ипотекой» именуется вид кредита, который выдается под залог приобретаемого объекта недвижимости: квартиры, дома, участка земли. Отличительной особенностью такого вида кредитования является его длительный срок (до 30 лет). За рубежом в понятие «ипотека» вкладывается не только залог самого жилого объекта, но и земли, на которой он находится. В России обычно земля берется застройщиками квартир в аренду, поэтому жители многоквартирных домой по сути не владеют землей, на которой они живут.

Слово «ипотека» имеет греческие корни. Буквально оно означает «подпорка», потому что в древности греки устанавливали столб на границе земельного участка с надписью, чтобы обозначить, что он обеспечивает долг заемщика. Поэтому под «ипотекой» в историческом смысле понимался не кредит, а залог, который служит гарантией его возврата.

Сегодня ипотечное кредитование все интенсивнее набирает популярность в нашей стране. В феврале 2018 года рынок ипотеки снова побил рекорды – российские банки выдали ипотечных кредитов на 200 млрд руб., что вдвое превышает показатель аналогичного периода прошлого года.  Это обусловлено тем, что в условиях низкой инфляции (в феврале 2018 она опустилась до рекордно низкого уровня в 2,18%) цены на жилье остаются устойчивыми, а ипотечные ставки постепенно снижаются вслед за действиями ЦБ по снижению ключевой ставки. В январе 2018 года средневзвешенные процентные ставки по ипотеке на первичном рынке достигли уровня 9,4-9,5%, а к концу года они могут опуститься еще, как минимум, на 100 процентных пунктов (т.е. до 8.5%).

Тем не менее, на то, чтобы «закабалить» себя кредитом на 20-30 лет готовы пойти далеко не все. Однако большинство молодых семей не обладают доходами, которые позволят им за несколько лет самостоятельно приобрести жилье. Как быть: ждать еще лет так 5-10, снимая жилье, и копить? Или все же согласиться с мыслью, что придется несколько раз переплатить банку стоимость жилья в виде процентов, но все же уже стать хозяином на собственных (пусть и находящихся под залогом) квадратных метрах?

Ипотека vs. накопление: плюсы и минусы

Заемщик может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, НО в рамках оговоренных ограничений. Тут могут возникнуть проблемы: банк может потребовать согласовывать с ним каждого нового прописанного жильца или заключение договора аренды квартиры с какой-либо третьей стороной. Если же Ваша безупречная финансовая дисциплина (ну или просто везение) позволили накопить средства, чтобы купить жилье, не привлекая кредитные средства, то сможете распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: прописывать родственников, продать его или сдать в аренду.

Но в варианте с накоплением средств есть один самый главный минус: копить всегда труднее, чем кажется. Для этого нужно, конечно, регулярно вести учет семейных расходов и доходов, и для этой цели прекрасно подойдет уже готовый шаблон семейного бюджета (который бесплатно можно скачать на нашем сайте тут).

Однако практика показывает, что из-за слабой финансовой дисциплины молодых семей, а также непредвиденных расходов, которые, при наличии семьи, родственников, хобби, увлечений или, не дай Бог, проблем со здоровьем, вместо запланированных в среднем 5-7 лет накоплений, срок ожидания собственной квартиры затягивается до 8-10 лет или дольше.

Читатель может возразить, что все эти непредвиденные факторы могут помешать семье и находить средства на ежемесячный взнос по ипотеке. Но опыт опять же показывает, что «обязательных» характер взносов по кредиту и возможные санкции за просрочку мобилизуют семьи к финансовой самодисциплине гораздо лучше, чем даже вожделенная, но все еще далекая перспектива приобретения собственного жилья не в кредит.

Второй существенный минус варианта с накоплениями: трудно прогнозируемый рост стоимости жилья. Например, в среднем по России за период с 2006 по 2016 годы (10 лет) прирост стоимости жилья на первичном рынке составил 29%, на вторичном — 35%.  При этом если верить данным инфляционного калькулятора, за этот период индекс инфляции составил 147%. Т.е. за 10 лет цены на недвижимость изменились меньше, чем на продукты и услуги в целом. Однако в вопросе стоимости жилья очень многое определяется качеством объекта и его местоположением, а также объемом предложения на конкретном рынке. Поэтому вполне может так получиться, что желаемый объект или район проживания через 5-7 лет может оказаться попросту недоступен ни материально, ни физически, и придется соглашаться на менее привлекательные варианты жилья.

Третий вопрос с вариантом накопления: как сохранить психологический комфорт членов семьи в случае, если через 5 лет, и через 10 лет – собственного жилья по-прежнему нет и каждый месяц платежи за аренду жилья продолжают уходить «в никуда»?  Особенно это актуально для семей с маленькими детьми… ведь от частых переездов с места на место дети страдают наиболее сильно.

По этой причине ипотека становится все более популярным выбором молодых семей. Однако нужно понимать, что ипотека, в отличие от аренды жилья, – не для всех. Рассчитывать на одобрение ипотечного кредита со стороны банка могут лишь семьи с подтвержденными доходами на уровне, как минимум, немногим выше среднего, и те, кто уже накопил деньги на первоначальный взнос. Большим подспорьем для семей со вторым ребенком становится маткапитал, который также можно использовать в качестве первоначального взноса.

А что же все-таки выгоднее?

Для ответа на это вопрос придется прибегнуть к весьма условному сравнению двух вариантов для среднестатистической российской семьи с одним ребенком и потребностью в собственном жилье:

  • приобретение жилья в ипотеку или
  • аренда квартиры и накопление средств на покупку жилья.

 

Используем следующие вводные:

  1. Средний ежемесячный доход семьи – 85 тысяч рублей (работают оба супруга).
  2. Имеется первоначальный капитал в размере 300 тысяч рублей.
  3. Семья арендует квартиру за 15 тысяч рублей в месяц.
  4. Прочие ежемесячные расходы – 30 тысяч рублей.
  5. Ежегодные траты на отдых – 150 тысяч рублей.
  6. Долгосрочная инфляция – 3%.

 

 Вариант 1: Приобретение жилья в ипотеку.

Предположим эта семья решила приобрести квартиру за 3 миллиона рублей. При первоначальном взносе 300 тысяч рублей (10% от стоимости) сумма кредита составит 2 700 000 рублей. При таком минимальном первоначальном взносе заемщики могут рассчитывать на варианты со ставками выше среднего, т.е. примерно 9.9% годовых на текущий момент. Предположим, срок кредитования 20 лет. Согласно ипотечному калькулятору:

  • при дифференцированной схеме ежемесячный платеж составит вначале срока порядка 34 тысяч рублей, в конце – около 11 тысяч рублей.
  • при аннуитетной схеме ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования составит почти 26 тысяч рублей.

 

Исходя из данных ипотечного калькулятора и структуры семейного бюджета семьи, из-за того, что переплата по кредиту при аннуитетной схеме (3,9 млн. рублей) на 1 миллион рублей выше, чем при дифференцированной (2,9 млн. руб.), эта семья должна постараться получить предложение с дифференцированными платежами. Однако чаще всего банки предлагают именно аннуитетную форму, поскольку она им более выгодна. Если брать в расчёт уровень инфляции за период кредитования, то реальная переплата по кредиту снизится примерно на 1 миллион рублей.

Поскольку при оформлении ипотеки эта семья практически сразу сможет переехать в собственное жилье, то высвободившиеся от аренды средства (15 тысяч рублей) она сможет ежемесячно направлять на досрочное погашение ипотеки. Дополнительно к этому следует учесть текущий экономический тренд на снижение процентных ставок в России (за следующие 3 года прогнозируется снижение ставок по ипотеке еще как минимум на 2.5%), благодаря чему через несколько лет (или ежегодно) эта семья может рефинансировать кредит и добавлять к ежемесячной переплате по кредиту еще 5 тысяч рублей за счет снижения обязательного ежемесячного платежа.

Таким образом, можно учесть, что через 2-3 года эта семья сможет ежемесячно направлять на досрочное погашение 20 тысяч рублей в месяц (при этом мы не берем в расчет возможный рост доходов семьи и индексацию заработных плат). В итоге такая стратегия принесет этой семье экономию свыше 2 миллионов рублей по переплате процентов банку и может снизить срок погашения ипотеки с 20 лет до примерно 10 лет.

 Вариант 2: аренда жилья и накопление средств.

С учетом текущего бюджета семьи и при аренде квартиры она может направлять в свой «фонд жилья» примерно 25 тысяч рублей ежемесячно. Если предположить, что эта семья, как большинство населения России, будет использовать для накоплений единственный финансовый инструмент в виде банковского вклада, то при изначальном вкладе 300 тысяч рублей по ставке 6% годовых через 5 лет на депозитном счете накопится около 2,2 миллиона рублей (сроки вкладов ограничены 5 годами). С учетом того, что через 2-3 года ставки по вкладам опустятся еще, как минимум, на 2%, то через 10 лет с момента открытия вклада накопления составят немногим более 4 миллионов рублей, что примерно будет соответствовать стоимости желаемой квартиры с учетом инфляции (при самых скромных прогнозах по ее уровню).  

Вывод

С экономической точки зрения оба варианта примерно равнозначны по стоимости и времени реализации цели (получение в собственность жилья, не обремененного залогом). Однако первый вариант с оформлением ипотеки более предпочтителен, т.к. позволяет семьям точно спланировать свои расходы, дает возможность сразу получить в собственность жилье (с сопутствующими преимуществами в виде прописки, социальных возможностей и т.д.), и несет в себе меньше экономического риска за счет того, что основные стоимостные факторы (цены на жилье, уровень инфляции) сразу заложены в стоимость кредита и учтены в семейном бюджете заемщика.  При этом всегда остается вариант реструктуризации кредита при более выгодных экономических условиях.

Вариант с накоплением средств при использовании пассивной стратегии вложения их на депозит менее привлекателен, т.к. содержит в себе большую неопределенность с уровнем ставок (через 5 лет) и цен на жилье. При этом он лишает семью того психологического комфорта, которое дарит собственное жилье.  Самостоятельное накопление средств на покупку жилья предпочтительно лишь если есть возможность ежемесячно накапливать от 70 до 100 тысяч рублей, а также успешно инвестировать их, получая доходность, как минимум, на уровне 10% годовых.

Поэтому для большинства российских семей ипотека является более предпочтительным и даже единственным вариантом покупки жилья. Самое главное установить для себя комфортный уровень ежемесячного платежа, который позволит при благоприятном финансовом прогнозе реализовывать план по досрочному погашению кредита, при этом не образовывая дыры в семейном бюджете.

 6,000 total views,  2 views today

Следите за нашими обновлениями:
0 0 голос
Рейтинг статьи
Поделитесь ЭТИМ...Share on Facebook
Facebook
0Share on VK
VK
Share on Whatsapp
Whatsapp
Tweet about this on Twitter
Twitter
Email this to someone
email
Подписаться
Уведомить о
guest
0 Комментарий
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Поделиться своими мыслямиx
()
x